¿Alquila su casa sin contrato de arrendamiento? En California, aún cuenta con protección para inquilinos.

En California, casi 17 millones de personas alquilan sus viviendas. Y aunque muchas firman un contrato al inicio de su arrendamiento, otras alquilan sin un acuerdo escrito.

Es difícil calcular con exactitud cuántas personas alquilan sin contrato, pero según datos federales, California es el estado con la mayor proporción de arrendamientos mensuales, algo que suele ocurrir cuando no hay un contrato escrito.

Para muchos inquilinos, alquilar sin contrato ofrece cierta flexibilidad que funciona bien cuando se vive con familiares o amigos, y también es una opción utilizada por quienes han emigrado a Estados Unidos y se están adaptando a una nueva vida. Sin embargo, este acuerdo también puede generar problemas entre el inquilino y el propietario, señaló Ora Prochovnick, directora de litigios de Eviction Defense Collaborative (EDC), un grupo de derechos de los inquilinos de San Francisco.

“Si tienes un acuerdo escrito firmado, sabes exactamente cuáles son las reglas en cuanto al alquiler, su vencimiento y quién pagará los servicios públicos… Todo eso está muy claro”, dijo. “Si es verbal, no queda tan claro cuál es el acuerdo”.

Los inquilinos con estos contratos "informales" pueden sufrir abuso o negligencia por parte de sus arrendadores, quienes podrían pensar que, al no existir un contrato escrito, las leyes de vivienda no se aplican. Sin embargo, los inquilinos sin contrato de arrendamiento escrito tienen los mismos derechos que quienes sí lo tienen, afirmó Prochovnick.

“Hay un contrato, pero no está por escrito”, dijo. “El contrato es verbal y se puede comprobar porque el inquilino ha estado pagando el alquiler”.

Según la ley estatal, los contratos de arrendamiento establecidos verbalmente son legalmente vinculantes, siempre que tengan una duración de un año o menos. Si, por ejemplo, alquila una habitación en casa de su primo mensualmente y coordinó el contrato de arrendamiento mediante una llamada telefónica, se trata de un contrato reconocido por ley.

KQED consultó con expertos legales para comprender las protecciones que tienen los inquilinos cuando no existe un contrato de arrendamiento escrito, así como las responsabilidades de los propietarios. Para algunos inquilinos, puede ser difícil hablar abiertamente con su propietario, especialmente si le alquilan a un familiar o a alguien que amenaza con desalojarlos. Siga leyendo para obtener consejos sobre cómo manejar estas importantes conversaciones.

Lo más peligroso que puede hacer un inquilino sin un contrato de arrendamiento escrito es pagar la renta en efectivo, dijo Leah Simon-Weisberg, directora ejecutiva del Centro de Servicios Legales para el Movimiento de California. "Es muy difícil demostrar que pagaste", dijo.

Pero si, por cualquier motivo, pagas la renta en efectivo, asegúrate de pedirle a tu arrendador un recibo, que puede ser un correo electrónico o un mensaje de texto que incluya la confirmación de que pagaste la renta, cuánto pagaste y para qué (si el contrato incluye una plaza de aparcamiento, por ejemplo). Tener recibos también te protegerá en el futuro, ya que tendrás algún tipo de documentación que acredite la existencia de tu contrato de arrendamiento.

Si pagas con cheque o giro postal, asegúrate de incluir tu dirección, dijo Simon-Weisberg. "Así, cuando se cobren, es prueba de que el arrendador reconoce que vives allí".

Hay otras cosas que puedes hacer para documentar tu contrato de arrendamiento, como obtener una licencia de conducir o una identificación estatal con tu dirección o guardar las facturas de los servicios públicos. Si tiene hijos, asegúrese de que estén inscritos en la escuela con su dirección actual, ya que luego puede solicitar a la escuela en el futuro documentación oficial que incluya esa información. "O incluso puede enviarse una carta por correo", dijo Simon-Weisberg.

“Una de las protecciones que tienen los inquilinos, ya sea que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito, es el control de alquileres”, dijo Prochovnick.

Si paga $1,000 al mes por una habitación, su arrendador no puede aumentar la renta a $2,000 de un mes a otro, ya que esto excedería los límites permitidos por el límite de renta estatal.

Este límite impide que los arrendadores aumenten la renta en más del 10% en un período de 12 meses, a menos que viva en una propiedad nueva construida en los últimos 15 años. Otras excepciones incluyen ciertas viviendas unifamiliares, la mayoría de las casas móviles y los dúplex donde el arrendador vive en una de las unidades.

Algunos condados, como Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco y San Mateo en el Área de la Bahía, tienen normas adicionales de control de rentas, que pueden limitar aún más el aumento de renta anual que pueden realizar los arrendadores.

El control de rentas también aplica si su contrato de arrendamiento es mensual. Cualquier aumento de renta debe notificarse formalmente por escrito con al menos 30 días de anticipación.

Una situación que Prochovnick, de EDC, ha visto antes es cuando los inquilinos alquilan una habitación en casa de un familiar y surgen discusiones porque no se respeta la privacidad del inquilino. "Incluso si el propietario es tu primo o tu padre, no puede entrar en tu habitación sin una razón justificada y un aviso adecuado", dijo.

Una de esas razones podría ser que hayas invitado al propietario a entrar en tu habitación o que haya una emergencia. De lo contrario, el propietario solo puede entrar para:

Realizar las reparaciones necesarias o acordadas.

Inspeccionar el estado de la habitación al inicio o al final de tu contrato de arrendamiento.

Mostrar el espacio a un posible inquilino.

Si se da alguna de estas condiciones, el propietario debe avisarte por escrito con al menos 24 horas de antelación.

"Su razón no puede ser simplemente que quiera ver qué está pasando y mirar en tus cajones", dijo Prochovnick. Y una forma de evitar malentendidos podría ser que el inquilino y el propietario establezcan claramente qué espacios alquila el inquilino, sugirió.

"¿Alquilan todo el apartamento? ¿Solo una habitación?", preguntó. "¿Qué espacio reciben a cambio del alquiler?"

Su arrendador debe cumplir con el código de salud y seguridad estatal, que exige que la vivienda tenga un baño funcional, plomería funcional, equipo de calefacción que mantenga la temperatura interior a un mínimo de 21 grados Celsius y esté libre de insectos y roedores, entre otras normas.

“Independientemente de si el contrato de arrendamiento está escrito o no, el arrendador tiene la responsabilidad de mantener la propiedad”, dijo Simon-Weisberg. “Esa es solo la ley estatal; no tiene nada que ver con el contrato”.

Si usted es subarrendatario y el inquilino principal alquila la propiedad a otra persona, el responsable es el propietario de la propiedad.

Aunque California cuenta con algunas de las protecciones más sólidas contra los desalojos del país, algunos propietarios siguen expulsando a sus inquilinos mediante amenazas, desinformación o incluso cambiando las cerraduras de la puerta. Estos "desalojos encubiertos" se observaron especialmente durante la pandemia de COVID-19, cuando los propietarios intentaron evadir la moratoria estatal de desalojos.

"Los propietarios no pueden simplemente dejar las cosas en la calle y cambiar las cerraduras", dijo Prochovnick. "Tienen que seguir un procedimiento judicial adecuado para desalojar al inquilino".

La Ley de Protección de Inquilinos del estado exige que el propietario tenga una "causa justa" para desalojar a un inquilino, que puede incluir:

El inquilino no ha pagado el alquiler.

El inquilino ha incumplido los términos del contrato de arrendamiento.

El propietario ya no quiere alquilar el espacio.

El propietario quiere usar la vivienda para sí mismo o para un familiar.

El arrendador planea demoler la vivienda o remodelarla sustancialmente, lo que podría incluir la eliminación de pintura con plomo, moho o asbesto.

El arrendador ha recibido una orden gubernamental para el desalojo de la vivienda.

El arrendador debe entregarle una notificación por escrito, ya sea en persona o por correo, explicando el motivo del desalojo, junto con una fecha límite para que desaloje. El plazo que le concedan dependerá de las circunstancias del desalojo. "Incluso si el contrato de arrendamiento es verbal, la notificación de rescisión debe ser por escrito", explicó Prochovnick.

Tiene la posibilidad de impugnar la orden de desalojo ante el tribunal: tras recibir la notificación de desalojo de su arrendador, dispone de 10 días para presentar una respuesta ante el tribunal de su condado. Con este formulario, puede explicar las circunstancias de su contrato de arrendamiento y cualquier problema que haya surgido con su arrendador en el pasado, y un juez celebrará un juicio de desalojo para decidir si debe abandonar la vivienda.

Obtenga más información sobre cómo responder a una notificación de desalojo.

Si decide acudir a los tribunales, los expertos legales recomiendan tener a mano los recibos y la documentación que demuestren que ha estado pagando el alquiler para vivir en su vivienda y durante cuánto tiempo.

En 2017, los legisladores de California aprobaron la ley AB 291, que prohíbe que un arrendador amenace a los inquilinos indocumentados con denunciarlos a las autoridades migratorias. Los defensores de los derechos de los inmigrantes llevan años señalando que los inmigrantes indocumentados son especialmente vulnerables a la negligencia y el abuso por parte de sus arrendadores, quienes pueden amenazarlos con contactar a las autoridades si denuncian reparaciones necesarias o un desalojo ilegal.

“Independientemente de si tienes documentos o no, no hay diferencia: todos tenemos los mismos derechos a la vivienda”, afirmó Simon-Weisberg. “Si un arrendador te discrimina por tu estatus migratorio, es ilegal”.

Un tribunal podría multar a un arrendador con hasta $2,000 por violar esta ley.

Sí, puede resultar extraño o incluso incómodo hablar de todo este tema legal, especialmente si el propietario es un amigo o familiar.

Pero es importante encontrar un equilibrio entre ver a esta persona como alguien conocido y alguien con quien se tiene una relación comercial, dijo Simon-Weisberg. "Tanto si se tiene parentesco con la persona como si no, uno es el propietario y el otro el inquilino", dijo.

Un problema que ha observado a lo largo de los años es el desacuerdo entre inquilinos y el propietario sobre lo que realmente incluye el contrato de arrendamiento. Recomienda enviarle al propietario un correo electrónico o un mensaje de texto después de una conversación importante que resuma lo acordado.

"No des por sentado que estás alquilando a alguien que conoces", dijo. "Si trabajas para un amigo, debes seguir haciendo todo lo que normalmente harías, porque el hecho de que sea un amigo no te protege necesariamente".

Si bien tiene derecho a pedirle a su arrendador que no entre en su habitación o que realice las reparaciones necesarias, "es comprensible que los inquilinos se sientan nerviosos", dijo Prochovnick. "Existe una dinámica de poder entre arrendadores e inquilinos".

"Todos necesitamos refugio, y no queremos arriesgarlo al oponernos", dijo, pero "nuestros derechos legales solo son tan fuertes como estemos dispuestos a defenderlos".

Estas conversaciones tampoco tienen por qué ser discusiones, dijo, señalando que muchos grupos comunitarios en California ofrecen servicios de mediación entre arrendadores e inquilinos. "Eso podría ser algo que las personas en estas situaciones podrían intentar en lugar de terminar en los tribunales peleándose, especialmente si son familiares y quieren preservar lo que alguna vez fue una buena relación", dijo.