California SB-1103: Lo que los propietarios deben saber sobre los nuevos derechos de los inquilinos de pequeñas empresas

La Ley de Protección de Inquilinos Comerciales de California (SB-1103) entró en vigor el 1 de enero de 2025. Concebida como una medida de transparencia y prevención del desplazamiento para las pequeñas empresas, la nueva ley crea protecciones para los inquilinos de pequeñas empresas y organizaciones sin fines de lucro que arriendan propiedades comerciales, similares a las que suelen encontrarse en los contratos de arrendamiento residenciales. Un inquilino que se autodeclare como "Inquilino Comercial Calificado" ("QCT"), según lo dispuesto en la SB-1103, puede recibir plazos de preaviso más largos para aumentos de alquiler y rescisiones de contratos de arrendamiento, así como nuevos derechos y recursos con respecto a la repercusión de los costos operativos. En determinadas circunstancias, la ley también exige a los arrendadores que proporcionen traducciones a los QCT que negocian contratos de arrendamiento en cualquiera de los cinco idiomas distintos del inglés más comunes en California.

Los nuevos requisitos de notificación y las restricciones de transferencia de gastos alteran la estructura de las negociaciones de arrendamiento para los propietarios comerciales en California.

La SB-1103 se aplica a todos los contratos de arrendamiento de “bienes inmuebles comerciales”, un término definido que abarca todos los bienes inmuebles en California, excepto unidades de vivienda, casas móviles y vehículos recreativos.

Un inquilino que desee convertirse en "Inquilino Comercial Calificado" debe proporcionar al arrendador una notificación por escrito que acredite que, al momento de la notificación, es una "microempresa", un restaurante con menos de 10 empleados o una organización sin fines de lucro con menos de 20 empleados. El posible inquilino comercial calificado debe presentar esta certificación antes o al momento de la firma del contrato de arrendamiento y anualmente a partir de entonces.

La responsabilidad de verificar la certificación del posible inquilino como un QCT recae en el arrendador. Dado que la ley no especifica si el término "empleados" incluye a trabajadores a tiempo parcial, de temporada o remotos, un enfoque más conservador es asumir que estos trabajadores no cuentan para el número total de empleados de un posible QCT de un restaurante o una organización sin fines de lucro.

El estatuto es ambiguo en cuanto a si un inquilino con un contrato de arrendamiento a plazo fijo que cumple los requisitos después del inicio del mismo puede reclamar las protecciones del SB-1103. Hasta que los tribunales lo comprueben y aclaren, los arrendadores deben prever que un inquilino cuya empresa se reduzca por debajo del número requerido de empleados podría acreditar su condición de QCT a mitad del plazo del arrendamiento, reclamando las protecciones del SB-1103, incluso si dichas condiciones contradijeran las condiciones originales del contrato.

Requisitos de notificación para aumentos de renta. La nueva ley modifica el artículo 827 del Código Civil de California para modificar los requisitos de notificación para aumentos de renta. Un arrendador que proponga aumentar la renta de un QCT en un 10% o menos, en comparación con la renta cobrada en cualquier momento de los 12 meses anteriores, debe notificar por escrito al QCT al menos 30 días antes de la fecha de entrada en vigor del aumento. Para aumentos de renta superiores al 10%, el arrendador debe notificar con 90 días de anticipación. La notificación por escrito puede entregarse al QCT personalmente o por correo.

La regla general del Código Civil de California, artículo 1945, establece que cuando un inquilino conserva la posesión y el arrendador acepta la renta, se presume que las partes han renovado el contrato de arrendamiento en los mismos términos y por el mismo período que el arrendamiento anterior. Cualquiera de las partes, bajo esta regla general, puede rescindir el contrato con un preaviso de 30 días.

Por otro lado, la SB-1103 exige que los arrendadores notifiquen por escrito con 60 días de anticipación la rescisión del arrendamiento periódico de un QCT. El aviso debe incluir información sobre las disposiciones del [Código Civil de California § 1946.1]". Si el QCT ha ocupado la propiedad por menos de un año, el arrendador solo necesita notificar con 30 días de anticipación. Sin embargo, los QCT pueden rescindir el contrato con un preaviso igual al número de días del plazo del arrendamiento periódico (es decir, 30 días para un arrendamiento mensual).

La SB-1103 modifica el artículo 1632 del Código Civil de California para exigir que cualquier persona que se dedique a un oficio o negocio y negocie un contrato en español, chino, tagalo, vietnamita o coreano proporcione, antes de su formalización, una traducción del contrato al idioma en que se negoció. Esta sección se aplica explícitamente a los contratos de arrendamiento, subarrendamientos, contratos de alquiler u otros contratos de arrendamiento entre arrendadores y propietarios de locales comerciales de calidad que cubran espacios comerciales con zonificación no residencial y que se firmen a partir del 1 de enero de 2025. La traducción debe abarcar todos los términos clave del contrato y debe entregarse a cada firmante.

El incumplimiento de estos nuevos requisitos de traducción del § 1632 crea un derecho en la “persona afectada”, presumiblemente el QCT, a rescindir el contrato.

Las disposiciones más importantes de la Ley de Protección de Inquilinos Comerciales son las que afectan los costos operativos.

El proyecto de ley SB-1103 añade una nueva sección al Código Civil de California (§ 1950.9) que restringe la facultad del arrendador de trasladar los costos operativos del edificio al QCT o de modificar la forma en que se calculan dichos costos. Los costos de construcción incluidos son aquellos incurridos en nombre de un inquilino para la operación, el mantenimiento o la reparación del inmueble comercial, incluyendo, entre otros, el mantenimiento de las áreas comunes, los servicios públicos sin medidor independiente y los impuestos o tasaciones cobrados al arrendador en virtud de la propiedad.

La Sección 1950.9 se aplica prácticamente a todos los contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales. El estatuto enumera: (1) los contratos de arrendamiento celebrados o los arrendamientos iniciados o renovados a partir del 1 de enero de 2025; (2) los contratos de arrendamiento semanales, mensuales u otros contratos con plazos inferiores a un mes; y (3) los contratos de arrendamiento y arrendamientos existentes celebrados o iniciados antes del 1 de enero de 2025 que no contengan una disposición relativa a los gastos de operación del edificio. Los contratos de arrendamiento a largo plazo que ya incluyan disposiciones de traspaso de gastos de operación no estarán cubiertos por esta sección a menos que se renueven a partir del 1 de enero de 2025.

Según esta sección, un propietario no puede cobrar una tarifa a un QCT por los costos operativos de un edificio a menos que los costos sean (1) “asignados proporcionalmente por inquilino, por metros cuadrados u otro método comprobado mediante documentación de respaldo proporcionada por el propietario” al QCT y (2) “se hayan incurrido dentro de los 18 meses anteriores, o se espere razonablemente que se incurran dentro de los próximos 12 meses según estimaciones razonables”.

La misma sección establece un importante requisito de notificación previa a la firma para el arrendador y el derecho de inspección para el QCT durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Antes de la firma del contrato, el arrendador debe notificar al futuro QCT que este podrá inspeccionar cualquier documentación justificativa de los costos operativos del edificio previa solicitud por escrito. Una vez solicitada, el arrendador tiene 30 días para responder con la documentación justificativa. Esta obligación se extiende durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento.[1]

Incluso si un QCT nunca realiza una solicitud de documentación de respaldo para los costos operativos de un edificio, una parte posterior de la Sección 1950.9 parece implicar que no se pueden transferir costos operativos de un edificio hasta que se haya proporcionado la documentación de respaldo.

La documentación de respaldo requerida es extensa e incluye al menos “un presupuesto, contrato, recibo o factura fechados y detallados de un contratista o proveedor de servicios con licencia que incluya, entre otros, ambos… una tabulación que muestre cómo se distribuyen los costos entre los inquilinos [es decir, proporcionalmente por inquilino o por metros cuadrados]… y una certificación firmada y fechada del arrendador de que la documentación y los costos son verdaderos y correctos”.

Es importante destacar que las restricciones de la Sección 1950.9 no son eximibles por el QCT, y las infracciones conllevan sanciones para el arrendador, incluyendo daños punitivos, daños triples, honorarios de abogados y medidas cautelares. Además, un QCT puede utilizar la infracción de esta sección por parte del arrendador como defensa afirmativa en cualquier acción de desalojo o retención ilícita derivada de la falta de pago de los costos de construcción.

Las enmiendas y adiciones a la SB-1103 cambiarán la estructura y la naturaleza de las negociaciones de arrendamiento para los arrendadores comerciales y sus pequeños inquilinos. Contáctenos para obtener información sobre cómo esto puede afectar a su negocio.

FOOTNOTES

[1] Supporting documentation and written notice are also required for the landlord to make any alteration to the method of computing operating costs in a way that increases the QCT’s cost share. § 1950.9(c).