El futuro de la vivienda justa

Sin duda, el año 2025 marca un momento de cambios significativos para nuestro país. La nueva administración ha propuesto e implementado cambios radicales en nuestro gobierno federal que afectarán al sector inmobiliario (y, de hecho, a casi todos los sectores) de diversas maneras. Con el anuncio de nuevos cambios casi a diario, hemos escuchado inquietudes de profesionales y líderes de todos los ámbitos del sector, y queremos abordarlas. Entonces, ¿cuál es el futuro de la vivienda justa?

Una pregunta que hemos escuchado es si, con la eliminación generalizada de las iniciativas de Diversidad, Equidad e Inclusión (DEI), ¿tiene esta administración la intención de aplicar alguna de las leyes vigentes relacionadas con la igualdad y la discriminación? ¿La responsabilidad bajo la Ley de Equidad en la Vivienda ya no es una preocupación para los proveedores de vivienda?

Obviamente, dudamos que la protección de los derechos civiles garantizados por las diversas leyes federales sea una prioridad bajo esta administración, pero podemos predecir con seguridad que la aplicación de la ley continuará independientemente de las prioridades de esta administración. Es cierto que debemos anticipar grandes recortes de personal en el HUD. De hecho, un memorando interno emitido por el HUD indica que se recortará hasta el 75 % de la división de cumplimiento de la ley (FHEO) del HUD a nivel nacional.

Sin embargo, la Ley de Equidad en la Vivienda, que forma parte de una variedad de Leyes de Derechos Civiles, sigue siendo una ley federal, y no hay motivos para creer que el Congreso tomará las medidas necesarias para enmendar o derogar estas leyes, incluida la Ley de Equidad en la Vivienda. Seamos realistas: con la ley vigente, es improbable que los solicitantes, residentes o abogados decidan repentinamente dejar de intentar hacer valer sus derechos. Si la tendencia de presentación de quejas continúa, se presentarán quejas de equidad en la vivienda al mismo ritmo o incluso a un ritmo mayor que en años anteriores. Como referencia, en 2023 se presentaron 34,150 quejas de equidad en la vivienda, lo que representó un aumento con respecto al año anterior. (Las cifras de 2024 no se han publicado).

La diferencia durante los próximos años radica en que el número de personas que trabajan en las oficinas de FHEO de HUD será sustancialmente menor, y la carga de trabajo de estos empleados será inevitablemente inmanejable. HUD siempre ha remitido muchas de sus investigaciones de quejas a las agencias gubernamentales estatales y locales (FHAP). Debido a la reducción de personal en HUD, es casi seguro que aumentarán las remisiones a las FHAP, y aunque estas investigaciones puedan tardar más tiempo en completarse debido a su gran número, continuarán.

También podríamos observar un aumento en las acciones administrativas estatales y locales. Si los solicitantes y residentes pierden la fe en presentar quejas ante el HUD, casi todos los estados del país y muchos gobiernos locales cuentan con leyes de vivienda justa comparables y la capacidad de investigarlas y hacerlas cumplir.

Créase o no, las quejas presentadas ante el HUD representan un porcentaje muy pequeño del total de quejas de vivienda justa presentadas en el país. Además de las agencias estatales y locales del Programa de Asistencia para la Vivienda Justa (FHAP), también existen agencias de vivienda justa sin fines de lucro que realizan pruebas, investigaciones y presentan demandas en tribunales estatales y federales. Estas organizaciones se conocen como Programas de Iniciativa de Vivienda Justa (FHIP). Lo cierto es que estas agencias procesan la gran mayoría de las quejas de vivienda justa que se presentan, significativamente más que el HUD y el Departamento de Justicia juntos.

Estas agencias del FHIP son organizaciones de defensa de la vivienda justa y pueden recibir quejas, realizar investigaciones, realizar pruebas e incluso presentar quejas o demandas en su propio nombre o en nombre del demandante. Estas organizaciones de vivienda justa procesaron aproximadamente el 75 % de todas las quejas presentadas en 2023, seguidas por el 20 % de las agencias del FHAP, el 5 % del HUD y menos del 1 % del DOJ.

Estas organizaciones de defensa reciben fondos estatales y federales, generalmente en forma de subvenciones, y, como muchas otras organizaciones, ya han comenzado a experimentar una reducción en la financiación federal. Sin embargo, estos grupos se esfuerzan mucho por ser visibles y conocidos en sus comunidades, como lo demuestra la gran cantidad de quejas que gestionan cada año. Por lo tanto, al igual que el HUD y los FHAP, pueden esperar seguir recibiendo y procesando quejas de residentes y solicitantes.

Otro posible resultado de la reducción de la plantilla de empleados federales es el aumento de litigios privados sobre vivienda justa. Si los solicitantes y residentes consideran que su caso administrativo no puede investigarse y resolverse oportunamente, la otra vía de reparación es una demanda privada ante un tribunal estatal o federal. (Esta siempre ha sido una opción, pero presentar una queja administrativa es gratuito y, en general, ha sido un proceso mucho más rápido que un litigio).

Los bufetes de abogados demandantes ahora tienen más incentivos para promover demandas en lugar de una queja ante el HUD, ya que la vía administrativa podría no ser la solución más rápida, y los bufetes de abogados demandantes cobran hasta el 40 % de cualquier indemnización por daños y perjuicios o montos de acuerdo.

Para quienes hayan notado que el HUD eliminó las regulaciones relativas a la Promoción Afirmativa de la Vivienda Justa, recuerden que estas regulaciones se aplican a los estados, ciudades y autoridades de vivienda, y no a los proveedores de vivienda convencional o subsidiada. En otras palabras, la eliminación de estas regulaciones no afecta los requisitos vigentes de Vivienda Justa para la vivienda convencional o subsidiada.

En resumen, donde aún existe un mecanismo y una base legal para presentar quejas sobre vivienda justa, la Ley de Vivienda Justa se seguirá aplicando, aunque con mayor lentitud que antes. Si bien el plazo para la presentación de las conclusiones se verá afectado por los recortes de personal, el problema fundamental es que las empresas aún corren el riesgo de incurrir en responsabilidades.

La segunda preocupación que hemos escuchado de los clientes es que, con la economía en recesión, existe una preocupación legítima por las finanzas de sus empresas. ¿Debería la capacitación formar parte de los recortes presupuestarios de una empresa? Analicemos las estadísticas.

Seamos honestos, como abogados con amplia experiencia en vivienda justa, en cuanto a la importancia que damos a la capacitación, somos claramente parciales. Nuestra experiencia nos ha enseñado que la capacitación es una inversión importante para todos los proveedores de vivienda, no solo desde el punto de vista del servicio al cliente, la moral de los empleados o la ética, sino también desde la perspectiva de la gestión de riesgos.

Como elemento directamente relacionado con la operación de la propiedad, creemos que la capacitación en vivienda justa nunca debe considerarse una parte prescindible del presupuesto. Una sola queja o demanda puede superar fácilmente el presupuesto anual de capacitación de su empresa, por lo que los beneficios de contar con un personal bien capacitado e informado son innegables.

Se pueden imponer sanciones civiles de hasta $23,011 por una primera infracción, que aumentan hasta $115,054 por una tercera.

Además de estas sanciones, se pueden imponer honorarios de abogados y otros costos, así como daños punitivos en algunos casos.

Si bien ninguna empresa prevé verse como demandada en un litigio civil, muchas empresas, tanto grandes como pequeñas, se han encontrado en esta situación. Incluso cuando las empresas llegan a un acuerdo en una queja o demanda antes de que se tome una decisión o se otorguen daños y perjuicios, los costos de defensa solo para llegar a ese punto a menudo pueden superar con creces lo que la empresa habría gastado en capacitación.

Si bien nunca afirmaríamos que la capacitación aísla a una empresa de quejas sobre vivienda justa, no hay duda de que las posibilidades se reducen en gran medida al contar con un equipo capacitado.

Los métodos de capacitación ciertamente se pueden modificar o adaptar para ajustarse a un presupuesto potencialmente reducido, pero alentamos encarecidamente a todos los proveedores de vivienda a que sigan estando atentos con respecto al cumplimiento de las normas de vivienda justa por todas las razones analizadas anteriormente.

En FHI, nos gusta decir que la vivienda justa no es solo algo que se hace; es una forma de ser. Entendemos que con todos los cambios administrativos a nivel federal, los recortes al gasto federal y los cambios en la economía, no es de extrañar que las empresas se sientan inseguras sobre cómo se verán afectados sus negocios.

Pero incluso si la vivienda justa no forma parte necesariamente del lema de su empresa y es simplemente "algo que se hace", animamos a los proveedores de vivienda a mantener el rumbo en la gestión del riesgo de responsabilidad, porque la vivienda justa no va a desaparecer.

Mantenga la calma y siga adelante.