Nuevas leyes de 2025 para la industria de viviendas en alquiler

Como lo hacemos cada año, la California Apartment Association intervino en cientos de proyectos de ley relacionados con la vivienda de alquiler en la sede del Estado. Logramos detener los proyectos de ley más problemáticos antes de que llegaran al escritorio del gobernador, al tiempo que ayudamos a que aquellos que sí fueron aprobados fueran enmendados para resultar más viables para los propietarios de inmuebles en alquiler. En los párrafos que siguen, repasamos algunos de los proyectos de ley firmados que afectarán sus operaciones de alquiler del día a día. Salvo que se indique lo contrario, cada una de estas leyes entrará en vigor el 1 de enero de 2025.

Esta ley establece que los arrendadores o sus agentes pueden cobrar a un posible inquilino una tarifa de evaluación de solicitudes solo si, al momento del cobro de dicha tarifa, aceptan las solicitudes en el orden en que se reciben y aprueban al primer solicitante que cumpla con los criterios de evaluación establecidos por el arrendador. También exige que los criterios de evaluación del arrendador se proporcionen al solicitante por escrito junto con la solicitud en el momento de su solicitud. Esta ley se promulgó mediante la AB 2493, de la asambleísta Gail Pellerin, demócrata por Santa Cruz.

Esta ley establece que el propietario que cobra un depósito de seguridad debe tomar fotografías de la unidad:

El arrendador debe proporcionar estas fotografías al inquilino saliente. A partir del 1 de abril de 2025, el arrendador debe tomar fotografías de la unidad dentro de un plazo razonable tras la devolución de la posesión. Para los arrendamientos que comiencen a partir del 1 de julio de 2025, el arrendador debe tomar fotografías de la unidad inmediatamente antes o al inicio del arrendamiento. Esta ley se promulgó mediante la AB 2801, de la asambleísta Laura Friedman, demócrata por Glendale.

Esta ley exige que el propietario de una vivienda de alquiler ofrezca a sus inquilinos la opción de reportar su información de pago de alquiler positivo a al menos una agencia nacional de informes de crédito. Para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de abril de 2025, la oferta de reportar la información de pago de alquiler positivo debe realizarse al momento de la firma del contrato y, posteriormente, al menos una vez al año. Para los contratos de arrendamiento vigentes a partir del 1 de enero de 2025, la oferta de reportar la información de pago de alquiler positivo debe realizarse a más tardar el 1 de abril de 2025 y, posteriormente, al menos una vez al año.

Los propietarios podrán cobrar a los inquilinos una tarifa para cubrir los costos reales, que no excederá los $10 mensuales, para cubrir el costo de reportar los pagos de alquiler positivos. Esta ley no aplica a los siguientes casos:

El propietario de un edificio de alquiler residencial que contiene 15 unidades de vivienda o menos, a menos que se cumplan ambas de las siguientes condiciones:

Esta ley fue promulgada a través de la AB 2747, redactada por el asambleísta Matt Haney, demócrata de San Francisco.

Esta ley elimina la fecha de derogación vigente, el 1 de enero de 2025. Mantiene vigente el requisito de que los propietarios de viviendas subvencionadas ofrezcan a sus inquilinos la opción de reportar sus pagos de alquiler a al menos una agencia de informes crediticios. Los arrendadores podrán cobrar a los inquilinos el costo real, sin exceder los $10 mensuales, para cubrir el costo de la presentación de informes.

Al igual que la AB 2747 descrita anteriormente, esta ley no se aplica a edificios con 15 viviendas o menos, con las excepciones descritas anteriormente. Esta ley se promulgó mediante la SB 924, redactada por el senador Steven Bradford, demócrata por Gardena.

Esta ley prohíbe a los arrendadores y sus agentes cobrar a los inquilinos cualquier cargo por el pago con cheque de la renta o del depósito de garantía. También prohíbe a los arrendadores y sus agentes cobrar a los inquilinos cualquier cargo por la entrega, publicación o entrega de cualquier aviso, según se describe.

Después del 1 de abril de 2025, si un arrendador o su agente cobra a un miembro del servicio militar un depósito de seguridad superior al estándar o al anunciado, el contrato de arrendamiento debe incluir una declaración sobre el monto de la tarifa más alta y una explicación del motivo del cobro. La ley exige que el monto adicional del depósito de seguridad se devuelva al inquilino en un plazo máximo de seis meses, siempre que este no tenga atrasos en el pago de la renta durante ese período. Esta ley se promulgó mediante la Ley SB 611, de la senadora Caroline Menjivar, demócrata por Burbank.

Esta ley exige que los arrendadores cambien las cerraduras de sus inquilinos, a su propio cargo, dentro de las 24 horas siguientes a recibir información de que un inquilino o un miembro de su hogar ha sido víctima de abuso o violencia. Si el arrendador no cambia las cerraduras, deberá reembolsar al inquilino dentro de los 21 días si este las cambia. El inquilino debe notificar al propietario dentro de las 24 horas siguientes al cambio de las cerraduras y debe proporcionarle una llave. Esta ley se promulgó mediante la Ley SB 1051, de la senadora Susan Eggman, demócrata por Stockton.

Esta ley extiende de cinco a diez días el plazo para que un inquilino presente una respuesta a una demanda por desalojo. También acorta el plazo para una audiencia sobre mociones específicas que los abogados de inquilinos suelen utilizar para retrasar un desalojo hasta 35 días adicionales. Esta ley se promulgó mediante la AB 2347, de la autoría del asambleísta Ash Kalra, demócrata por San José.

Esta ley extiende por un año el plazo para que los propietarios realicen inspecciones de balcones y otros elementos exteriores elevados en todos los edificios con tres o más unidades de vivienda multifamiliares. La fecha límite se aplaza del 1 de enero de 2025 al 1 de enero de 2026. Esta ley se promulgó mediante la AB 2579, de la asambleísta Sharon Quirk-Silva, demócrata por Fullerton.

Para obtener una lista completa de todos los proyectos de ley firmados por el gobernador Gavin Newsom, consulte el Cuadro Legislativo de la CAA. La CAA también ofrecerá un seminario web con más detalles sobre las leyes descritas anteriormente. Haga clic en el folleto digital a continuación para obtener más información.