Opinión publicada fortalece la protección de los propietarios: Bartel contra Chicago Title Insurance Co.

C.A.R. se complace en anunciar que el Tribunal de Apelaciones de California, Sexto Distrito de Apelaciones, accedió a la solicitud de C.A.R. de publicar la decisión en el caso Bartel contra Chicago Title Insurance Co. C.A.R. solicitó que el Tribunal publicara el caso porque casi todas las ventas de propiedades en California se acompañan de una póliza de título. Sin embargo, casi ningún caso publicado, y mucho menos los casos publicados recientemente, orienta a los tribunales y a las partes en litigios sobre las obligaciones de una aseguradora de defender e indemnizar a sus clientes de seguros de título.

En el caso Bartel contra Chicago Title Insurance Co., el propietario Bartel (¡demandante!) compró una casa en 1998 en la zona rural de Santa Cruz. A la propiedad solo se podía acceder por un camino privado que él creía exclusivo. En 2005, un vecino, Composti, que cultivaba marihuana, usó mucho el camino, lo que desencadenó una disputa. A partir de 2010, Composti comenzó a presentar y desestimar demandas por títulos silenciosos contra Bartel. Bartel también solicitó un título de propiedad reservado. Ambas partes se enfrascaron en una batalla legal compleja y prolongada que involucró múltiples mapas y escrituras.

Desde el principio, Bartel presentó su defensa ante Chicago Title Insurance Co. (demandada “Chicago Title”), pero esta le denegó la cobertura. Bartel financió entonces su propio litigio y solicitó repetidamente a Chicago Title que reconsiderara la decisión. Cinco años después, tras una contrademanda que citara una escritura de 1971, Chicago Title aceptó la reclamación y finalmente la hizo retroactiva solo a septiembre de 2014.

El tribunal de primera instancia anuló el título de propiedad a favor de Composti, y Chicago Title no apeló.

Bartel apeló. Su apelación fue desestimada. En una nueva demanda, Bartel demandó a Chicago Title por incumplimiento de contrato y el pacto implícito de buena fe y trato justo.

Bartel exigió la totalidad de los honorarios anteriores a 2014, más daños punitivos.

El tribunal de primera instancia sostuvo que Chicago Title debería haber defendido a Bartel de la primera demanda de Composti, aunque el tribunal declaró que Chicago Title no había actuado de mala fe y no estaba sujeta a daños punitivos. En mayo de 2025, el Tribunal de Apelaciones confirmó la decisión del tribunal de primera instancia de no someter a Chicago Title a daños punitivos. Sin embargo, el Tribunal de Apelaciones determinó que Chicago Title efectivamente había actuado de mala fe al no investigar exhaustiva y prontamente si debía defender (y posteriormente indemnizar) a Bartel.

El Tribunal de Apelación también sostuvo que Chicago Title debería haber considerado no solo los hechos y reclamaciones existentes en la demanda original que Composti presentó ante el tribunal, sino también la posibilidad de que hechos adicionales que ni siquiera aparecían en la demanda de Composti pudieran significar que la reclamación existente de Bartel pudiera estar cubierta por la póliza. Chicago Title no solo cometió un error al esperar hasta 2015 para defender a Bartel, sino que, después de que Bartel y Composti finalmente desistieran de demandarse mutuamente, Chicago Title no indemnizó adecuadamente a Bartel. El Tribunal de Apelación declaró a Chicago Title responsable de incumplir su obligación contractual de defender a Bartel, así como del pacto implícito de buena fe y trato justo. El Tribunal de Apelación devolvió el caso al tribunal de primera instancia para determinar la cantidad que Chicago Title debía pagar a Bartel por daños y perjuicios.

Tras la publicación del caso Bartel contra Chicago Title Insurance Co., ofrece 69 páginas de orientación detallada para jueces, litigantes, aseguradoras y propietarios de inmuebles en casos de seguro de título. Este caso protegerá tanto a consumidores como a agentes inmobiliarios, recordándoles a las aseguradoras que deben actuar de buena fe y defender e indemnizar adecuadamente a sus clientes con pólizas de título.